IGP-M para Aluguel: O Índice Mais Controverso
O IGP-M já foi o índice mais usado para reajuste de aluguel no Brasil, mas sua alta volatilidade causou problemas sérios nos últimos anos. Entenda os riscos antes de usar.
O que é o IGP-M?
O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e mede a inflação de preços desde matérias-primas até consumo final. Historicamente era o índice padrão para contratos de aluguel.
Por que o IGP-M ficou problemático?
1. Alta volatilidade
O IGP-M pode ter variações extremas. Em 2021, durante a pandemia, chegou a inacreditáveis 37,09%, enquanto o IPCA foi de 10,06%. Já em 2024, o IGP-M ficou negativo em -4,30%. Essas oscilações bruscas tornam impossível planejar o orçamento.
2. Composição do índice
O IGP-M é formado por três componentes:
- IPA (Atacado): 60% do índice - preços no mercado atacadista
- IPC (Consumidor): 30% do índice - preços ao consumidor final
- INCC (Construção): 10% do índice - custos da construção civil
O problema é que 60% do índice reflete preços do atacado, fortemente influenciados pelo dólar. Quando o dólar sobe, o IGP-M dispara - mesmo que sua vida não fique mais cara na mesma proporção.
O drama de 2021: Reajustes absurdos
Em 2021, milhares de inquilinos brasileiros foram pegos de surpresa. Um aluguel de R$ 2.000,00 reajustado pelo IGP-M saltou para R$ 2.741,80 - um aumento de R$ 741,80 por mês! Muitas famílias não conseguiram pagar e tiveram que se mudar.
O Judiciário foi inundado de processos. Inquilinos alegavam que o reajuste era abusivo e quebrava o equilíbrio do contrato. Em muitos casos, juízes limitaram o reajuste ou permitiram a troca do índice.
Comparação: IGP-M vs IPCA nos últimos 5 anos
| Ano | IGP-M | IPCA | Diferença |
|---|---|---|---|
| 2024 | -4,30% | +4,62% | -8,92 p.p. |
| 2023 | -4,36% | +4,62% | -8,98 p.p. |
| 2022 | +5,45% | +5,79% | -0,34 p.p. |
| 2021 | +37,09% | +10,06% | +27,03 p.p. |
| 2020 | +23,14% | +4,52% | +18,62 p.p. |
Quando o IGP-M pode ser vantajoso?
Apesar dos riscos, existem situações em que o IGP-M pode beneficiar uma das partes:
Para inquilinos (quando negativo)
Em 2023 e 2024, o IGP-M ficou negativo (-4,30% em dezembro/2024). Quem tinha contrato com esse índice deveria, teoricamente, pagar menos que antes. Porém, muitos contratos têm cláusulas que impedem a redução do aluguel, mantendo o valor anterior.
Para proprietários (em períodos de dólar alto)
Quando o dólar dispara, o IGP-M tende a subir muito mais que o IPCA. Para proprietários, isso pode parecer vantajoso no curto prazo. Mas atenção: reajustes excessivos aumentam o risco de inadimplência ou perda do inquilino.
Riscos do IGP-M para ambas as partes
Para o inquilino
- Surpresas no bolso: Impossível prever quanto vai pagar daqui a 12 meses
- Risco de não conseguir pagar: Reajustes abruptos podem forçar mudança
- Desequilíbrio contratual: Pode pagar muito mais que a inflação real
Para o proprietário
- Inadimplência: Reajustes altos demais levam a não pagamento
- Perda do inquilino: Bons locatários procuram imóveis com índices estáveis
- Processos judiciais: Risco de ter o reajuste limitado na Justiça
- IGP-M negativo: Pressão para reduzir aluguel (raramente acontece na prática)
Como sair do IGP-M?
Se você tem um contrato com IGP-M e quer trocar de índice, siga estes passos:
1. Converse com a outra parte
A troca de índice exige acordo entre inquilino e proprietário. Mostre dados que comprovem que o IPCA é mais justo e estável. A maioria aceita quando entende os benefícios mútuos.
2. Faça um aditivo contratual
Não basta acordo verbal. Assinem um aditivo ao contrato especificando o novo índice, a data de início da mudança e como será calculado o primeiro reajuste sob o novo índice.
3. Defina o índice de referência
Escolha um índice mais estável como IPCA ou INPC. Deixe claro se será usado o índice acumulado de 12 meses ou outro período específico.
4. Registre a mudança
Se o contrato for registrado em cartório, registre também o aditivo. Isso dá segurança jurídica para ambas as partes.
Atenção: IGP-M em contratos novos
Evite assinar novos contratos com IGP-M. Com a experiência de 2020-2021, tanto inquilinos quanto proprietários devem preferir índices mais estáveis. O mercado imobiliário brasileiro está migrando para o IPCA como padrão.
Jurisprudência: O que dizem os tribunais?
Os tribunais brasileiros têm se posicionado sobre reajustes abusivos pelo IGP-M. Algumas decisões importantes:
- Limitação de reajustes: Juízes podem limitar reajustes considerados excessivos que quebrem o equilíbrio econômico do contrato
- Troca compulsória: Em casos extremos, a Justiça pode determinar a troca do índice
- Preferência pelo IPCA: Crescente tendência dos tribunais em favorecer o IPCA por refletir melhor o custo de vida
Conclusão: Vale a pena usar IGP-M?
Na maioria dos casos, não. O IGP-M traz mais riscos que benefícios para ambas as partes. Sua volatilidade extrema cria insegurança, dificulta planejamento financeiro e pode gerar conflitos.
O IPCA é uma alternativa muito superior: é estável, reflete o custo de vida real, tem aceitação judicial e traz previsibilidade para inquilinos e proprietários. Se você está negociando um contrato novo ou renovação, priorize o IPCA.