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IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo

O IPCA é o índice oficial de inflação do Brasil, calculado mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Ele mede a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos por famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários mínimos, abrangendo cerca de 90% da população urbana brasileira.

Por que é o mais recomendado: O IPCA é considerado o índice mais equilibrado e representativo da realidade econômica brasileira. Historicamente, apresenta menor volatilidade que o IGP-M e reflete de forma mais fiel o custo de vida real da população. Grandes empresas, o governo federal e especialistas em direito imobiliário recomendam seu uso em contratos de locação.

IGP-M - Índice Geral de Preços do Mercado

O IGP-M é calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e era tradicionalmente o índice mais utilizado no mercado imobiliário brasileiro. Ele é composto por três sub-índices: IPA (Índice de Preços por Atacado, com peso de 60%), IPC (Índice de Preços ao Consumidor, com 30%) e INCC (Índice Nacional do Custo da Construção, com 10%).

Atenção aos riscos: O IGP-M apresenta maior volatilidade por dar peso significativo aos preços no atacado, que incluem commodities e dólar. Em 2021, por exemplo, o IGP-M acumulou impressionantes 33,10%, causando sérios problemas para inquilinos e até mesmo ações judiciais. Muitos proprietários têm migrado para o IPCA justamente para evitar esses extremos.

INPC - Índice Nacional de Preços ao Consumidor

O INPC também é calculado pelo IBGE e mede a variação de preços para famílias com renda entre 1 e 5 salários mínimos. Ele é frequentemente utilizado em reajustes salariais e benefícios sociais, mas também pode ser aplicado em contratos de locação.

Quando faz sentido usar: O INPC é uma opção equilibrada, especialmente para locações residenciais em bairros populares ou imóveis de menor valor. Ele tende a acompanhar de perto o IPCA, mas com foco nas faixas de renda mais baixas da população.

1. O que fazer quando o contrato não especifica índice?

Se o contrato foi celebrado sem definir um índice de reajuste, não é possível aplicar correção automática. Nesse caso, as opções são: negociar diretamente com a outra parte um novo valor ou fazer um aditivo ao contrato estabelecendo o índice a partir dali, buscar mediação através de uma imobiliária ou órgão de defesa do consumidor, ou recorrer à Justiça para revisão do valor do aluguel com base em laudos de mercado.

2. Posso mudar o índice durante a vigência do contrato?

Sim, mas apenas com concordância expressa de ambas as partes. É necessário fazer um aditivo contratual por escrito, assinado por locador e locatário, estabelecendo o novo índice e a partir de qual data ele será aplicado. Não é possível mudança unilateral - qualquer alteração sem acordo pode ser contestada judicialmente.

3. E se o índice for negativo (deflação)?

Embora raro, pode acontecer deflação em determinados períodos. Pela regra contratual, se o índice estiver negativo, tecnicamente o aluguel deveria diminuir. Na prática, muitos contratos estabelecem uma cláusula prevendo que, em caso de deflação, o valor do aluguel permanece inalterado (não aumenta nem diminui). Verifique o que está previsto no seu contrato.

4. Reajuste em contratos de curta duração

Para contratos de temporada (até 90 dias) ou contratos com prazo determinado inferior a 12 meses, não há reajuste. A correção só pode ser aplicada após completar um ano de locação. Contratos de até 11 meses permanecem com o valor fixo durante todo o período.

5. Como proceder quando há atraso no pagamento?

O reajuste incide sobre o valor do aluguel na data de vencimento, independentemente de o pagamento estar em dia ou atrasado. Se houver débitos anteriores, eles devem ser atualizados com multa e juros conforme previsto no contrato, e depois o novo valor reajustado se aplica aos próximos meses.